A qualquer momento a prefeitura
poderá abrir uma nova Mais Valia e existem boatos de que isso aconteça ainda no
ano de 2017. Por esse motivo, venho esclarecer o que é a mais valia.
Esta é uma oportunidade
oferecida pela prefeitura, de tempos em tempos, para que os imóveis irregulares
sejam legalizados. É como uma brecha para legalizar os imóveis em desacordo com
a legislação vigente.
Essas irregularidades, em geral, são construções executadas fora dos parâmetros legais, ou seja, em desacordo com a legislação urbanística e/ou edilícia do município.
A legislação rege sobre as áreas
que podem ou não ser construídas, as dimensões dos imóveis e taxas de ocupação,
altura dos imóveis permitidas para cada área do município, os afastamentos em
relação aos limites do terreno, dente outros aspectos.
A grande maioria dos brasileiros,
costuma construir suas casas com as próprias mãos ou contratando um
pedreiro que construiu a casa de um conhecido e acha que o serviço foi bem
feito, principalmente considerando o valor que foi pago. O problema é que, na maioria dos
casos, esses profissionais contratados, estão acostumados somente com a
execução dos serviços, sem nem desconfiar da existência de uma legislação a ser
respeitada, e sem conhecer a legislação, esta acaba sendo ignorada,
transformando as construções em obras ilegais.
Isso sem falar na segurança (ou falta delas) das
estruturas construídas pois, caso este pedreiro tenha feito parte de alguma
construção feita por empresas que seguiram um projeto estrutural, este pedreiro
sabe apenas o que lhe foi mandado fazer, sem ter a mínima noção dos cálculos
necessários para se chegar aquele projeto.
Não é função dos pedreiros saber todo o necessário para uma obra segura e dentro dos parâmetros legais!
Por mais que os pedreiros estejam
acostumados com construções, não é função deles saberem a respeito de todo o
estudo e cálculos que anteciparam a execução das obras, sendo assim, eles
somente tem conhecimento do produto final, a obra.
Infelizmente, em grande parte das
vezes, o proprietário só se dá conta que sua obra está ilegal, quando recebe a
notificação com multa da Prefeitura relatando a construção de obras ilegais e alertando
sobre a demolição administrativa.
Devido à execução de obras sem a
supervisão de um profissional qualificado, seja arquiteto ou engenheiro, ciente
da legislação, muitas dessas obras necessitam de algumas alterações posteriores
para que as mesmas possam ser legalizadas junto à prefeitura e órgãos
competentes. Considerando que, as
modificações posteriores implicam em gastos financeiros, obra tardia,
movimentação de pessoas estranhas no interior do imóvel além de modificação de
sonhos, dificilmente o proprietário ficará completamente feliz.
Deve-se considerar que, existem
situações que inviabilizam essas obras posteriores pois as construções executadas
contrariam extremamente a legislação e tais modificações implicariam, basicamente,
em uma nova construção.
Para estes casos, de
inviabilidade de modificações ou nos casos onde as modificações concluídas são
fundamentais para o funcionamento do imóvel ou mesmo importantes para o
proprietário, existe a famigerada, Mais Valia, decretada por uma Lei
complementar.
Este método de legalização
funciona como uma punição pela obra executada ilegalmente. A prefeitura permite
que as obras sejam legalizadas através do pagamento de uma contrapartida. Como
refere-se á uma punição, os valores da contrapartida são bem altos mas o texto
da Lei Complementar abrange muitos itens a serem legalizados, não acolhendo
assim, a legalização de tudo e qualquer coisa.
Os valores da contrapartida
resultam de cálculos baseados na área construída ilegalmente, valor unitário
padrão do imóvel, fatores de posição e tipologia do imóvel. Isso quer dizer
que, dependendo do tamanho da construção e do bairro, o valor da contrapartida
será alto, bem alto.
Sendo assim, se engana que
acredita que pode construir o que achar que deva e depois poderá legalizar
através da Mais Valia.
O valor cobrado é alto e o processo de legalização é
longo e burocrático.
Por isso, se você tem pressa, esqueça a Mais Valia.
Não há como arbitrar quando será
aberta a Mais Valia muito menos o que será regido pelo texto da Lei
Complementar que deverá descrever os tipos de obras que poderão ser
regularizadas e as condições de pagamento.
A última abertura aconteceu no
ano de 2015, a penúltima em 2009 sendo as condições de pagamento
respectivamente de 12 e 24 parcelas ou a vista com 7% de desconto.
Desta forma, a recomendação
é que cada situação seja avaliada
particularmente, levando em consideração os fatores relevantes para o calculo
da contrapartida e as reais necessidades do imóvel e proprietário.
Precisando legalizar um imóvel ou de uma consultoria?
Me envie um e-mail e eu te ajudarei!
melina.msarquitetura@globo.com | contato@melinasilvaarquitetura.com.br
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